Виды ипотечного кредитования

Но, к сожалению, сам вторичный рынок ипотечных обязательств у нас не работает. Нет продуманной законодательной базы, сбалансированной системы отношений между участниками и разными структурными уровнями рынка. Ситуация напоминает замкнутый круг. Любой инвестор хочет получить с облигаций максимальный доход при заданном уровне риска. Но пока у него нет четкой уверенности в этих параметрах, нет гарантий – он не станет вкладывать в данный инструмент. В свою очередь, чего хочет банк-эмитент? Иметь спрос на свои кредиты, максимально защищая свои долговременные интересы в проекте. Но пока нет инвестора, нет и защиты интересов – значит банк будет подстраховывать себя, беря за кредит более высокий процент. Потребитель же хочет «подешевле и подольше», ни того, ни другого не получает в силу вышеперечисленных причин.

Действующая законодательная база 1991–2005 годов содержит громоздкие разрешительные тонкости, которые юридически осложняют жилищные отношения и затрудняют практику кредитования. Прежде всего, это общий порядок регистрации сделок по приобретению недвижимости и существующие ограничения передачи прав требования залога по ипотечным кредитам[1; c. 65].

Стандарты. У граждан, желающих получить ипотечный кредит, нет, как на Западе, кредитных историй. Поэтому вопрос, доверять ли данному конкретному клиенту, превращается для банка в уравнение с массой неизвестных. Решать его каждый раз приходится сугубо индивидуально, и пока здесь нет единых, стандартизированных правил, каждый банк создает свои. Отсутствие стандартизации порождает не только комплексы, в обиходе именуемые вкусовщиной, но и может привести к конфликтам с законом. Это касается, например, документального подтверждения официальных зарплат. Известно, что некоторые представители «среднего класса» получают часть своих доходов мимо бухгалтерии, так называемой черной наличностью. Что делать с таким клиентом, банки решают индивидуально. А это весьма чревато.

Стандартизация процедуры выдачи и обслуживания ипотечных кредитов также сняла бы многие проблемы, мешающие развитию вторичного рынка. Например, бессистемность предложений. Если кредиты разных банков будут единого качества, а кредитный договор обретет стандартную форму, то оператору вторичного рынка – Казахстанской ипотечной компании – будет легче формировать пулы ипотечных кредитов.

Проблема переуступки прав требования по кредитам. Это главная головная боль банкиров. Отсутствие права переуступить залог владельцу ипотечных ценных бумаг делает проблематичным сам спрос на эти бумаги. Исходя из этого, Казахстанская ипотечная компания пока не может активно привлекать средства на вторичном рынке, продавая закладные пенсионным фондам и другим потенциальным инвесторам рынка. Она ограничивается покупкой пулов кредитов у банков-партнеров и их реализацией потребителю. То есть вторичный рынок не включен в процесс.

Механизм реализации переуступки прав требования – стержневая проблема. Сейчас Казахстанская ипотечная компания предоставляет банкам возможности ликвидности, но не принимает на себя их риски. Это неправильно. Если возникает проблема, банк вынужден сам разбираться, работать с заемщиком, выставлять квартиру на торги. Когда эти вопросы будут законодательно урегулированы, думаю, рынок сможет активизироваться, и ипотечные кредиты станут более ликвидными.

Наконец, перед эмитентами закладных стоит вопрос формирования залога для выпуска ипотечных облигаций. Это сугубо юридическая нестыковка, мешающая практически запустить рынок ипотечных ценных бумаг в Казахстане.

Итак, регистрация сделок, проблема переуступки прав требования по кредитам и вопрос формирования залога для выпуска ипотечных облигаций – три центральных вопроса развития ипотеки в Казахстане. Когда они будут решены сообразно потребностям современного рынка, будет сделан принципиальный шаг в развитии ипотечного рынка. Роль конечных инвесторов жилищных кредитов начнет переходить от банков к другим аккумуляторам денег, прежде всего к пенсионным фондам. И когда в ипотечных облигациях осядут «длинные» средства этих инвесторов, банкиры наконец смогут позволить себе сделать главное: опустить ставки вознаграждения до комфортного для потребителя уровня. Возможно, это будет 10 процентов, возможно – 8. Так или иначе, произойдет прорыв – рынок начнет работать. Казахстанцы начнут решать извечный «квартирный вопрос» так, как это делают во всем мире.

Потенциал рынка огромен, об этом говорят даже прикидки. Одних денег пенсионных фондов было бы достаточно для развития ипотеки. К концу 2005 года общие пенсионные активы в стране достигли порядка 250 миллиардов тенге, а их ежеквартальный прирост колебался в пределах 12–15 млрд. Если предположить, что КУПА полностью задействуют предоставленный им лимит и инвестируют 5 процентов пенсионных активов в ипотечные облигации, то ежеквартально они смогли бы вкладывать в бумаги Казахстанской ипотечной компании около 5 млн. долларов. Это, заметим, только пенсионные деньги: в расчет не принимались потенциальные вложения банков, страховых компаний, других возможных инвесторов, которые будут покупать ипотечные облигации. Важнейшим конечным источником долгосрочных инвестиций в долговые обязательства Казахстанской ипотечной компании станут именно пенсионные фонды. Такая схема отработана во многих странах мира. Пенсионным фондам вложения в ипотечные бумаги всегда обеспечивают стабильность и долговременный доход.

Статьи по теме:

Возникновение и развитие банков. Сущность банков
Банки — это огромное достижение цивилизации. Сегодня они представляют собой специализированные организации, которые аккумулируют временно свободные денежные средства юридиче­ских лиц и населения, предоставляют их во временное пользование в виде кредитов, оказывают посреднические услуги во взаимных ...

Основные виды банковских услуг
Банки предоставляют различные услуги, за которые взимаются комиссионные вознаграждения, начисления и сборы, приносящие определенный доход. Особое место среди банковских операций занимают финансовые услуги, к которым относят лизинговые, факторинговые, форфейтинговые и трастовые услуги. Это наиболее ...

Характеристика деятельности коммерческих банков
Банки составляют неотъемлемую часть современного денежного хозяйства, их деятельность тесно связана с потребностями воспроизводства. Они находятся в центре экономической жизни, обслуживают интересы производителей, связывая денежным потоком промышленность и торговлю, сельское хозяйство и население. ...