Виды ипотечного кредитования

Основа западного «ноу-хау» – двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и мягкие жилищные кредиты. Первичный уровень здесь – сами кредиты, а вторичный – специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. Их аналогом в современном казахстанском законодательстве являются ипотечные свидетельства.

Классическим в этом плане считается опыт США. Огромный рынок жилищного кредитования этой страны изначально развивался под чутким патронажем государства. Институт ипотеки возник в годы Великой депрессии ХХ века, с появлением Федеральной национальной ипотечной ассоциации «Фэнни Мэй». Сейчас эта система является крупнейшим финансовым институтом вторичного ипотечного рынка в мире. На 2005 год FM держала в своем портфеле ипотечные кредиты на сумму более 700 млрд. долларов. «Фэнни Мэй» – важнейший игрок вторичного рынка жилищных кредитов. Цель этой гигантской государственной коммерческой структуры – увеличение ликвидности ипотечных кредитов, и отсюда улучшение распределения внешнего инвестиционного капитала, предназначенного для финансирования строительства и покупки жилья. «Фэнни Мэй» ведет прямое рефинансирование банков, покупая у них закладные листы в периоды нехватки долгосрочного ссудного капитала, а затем продавая их на свободном рынке. Владельцы закладных, купившие их, становятся кредиторами банка, который ведет ипотечное кредитование. Таким образом, эмиссия закладных листов способствует пополнению целевых ресурсов банков для ипотечного кредитования. Действия «Фэнни Мэй» с первых лет способствовали повышению ликвидности закладных под недвижимость и расширению их рынка. Опосредованно же это в конечном счете привело к значительному удешевлению кредитов, к появлению очень «долгих» (до 40 лет) программ и к другим, безусловно приятным для потребителя, изменениям. То есть в середине прошлого века в США с ипотекой произошло то, чего бы очень хотел потенциальный ее клиент в Казахстане в начале века нынешнего. И к чему мы, надо надеяться, в итоге придем[7; c. 96].

Опыт кредитного рынка Соединенных Штатов говорит о том, что хотя со временем в этой стране рынок ипотечных облигаций получил огромное развитие и там появилось множество специализированных ипотечных компаний, государство всегда оставалось на этом рынке, поддерживая его стабильность. Причем наряду с экономической, вмешательство правительства в свободный рыночный процесс несло и традиционную социальную функцию. Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита США «Джинни Мэй» через механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов стимулирует предоставление ипотечных ссуд определенным категориям населения, исходя из существующих приоритетов внутренней политики. Протекционизм «Джинни Мэй» позволяет помогать тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы ассоциация ведет за счет займов из государственного казначейства, комиссионных за обязательства, процентов, приносимых ассоциации ее собственным портфелем кредитов. Выпущенные на рынок закладные страхуются от случайного обесценивания за счет специальных гарантийных взносов, которые выплачивают ассоциации банки-эмитенты ценных бумаг.

Итак, идеальный механизм ипотеки – двухуровневый рынок, и об этом говорит не только опыт США, но и выбор нашего ближайшего соседа – России. Недавно, как сообщает журнал «Эксперт», Госдума РФ рассмотрела законопроект «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Признано, что ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка – это те инструменты, которые позволят операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Согласно законопроекту, любые частные инвесторы, инвестиционные и пенсионные фонды теперь смогут покупать закладные, гарантированные залогом недвижимости, и получать доход. У банков-эмитентов появятся деньги на рефинансирование ипотечных кредитов.

Впрочем, пока в силу ряда причин для России все это остается не очень реальным. Нет механизмов, нет четко прописанных правил игры для банков-эмитентов и других участников рынка. Наконец, нет необходимых государственных структур, подобных той же «Фэнни Мэй». Казахстан в этом смысле уже шагнул дальше России, и база для развития многоуровневого ипотечного рынка у нас более развита.

Аналог «Фэнни Мэй» в нашей стране есть – это уже упомянутая Казахстанская ипотечная компания, созданная Национальным банком по аналогии с подобной малайзийской структурой – госкомпанией «Кагамас Берхад». Ипотечная компания была организована специально с целью формирования в стране рынка ипотечных ценных бумаг. По замыслу, от лица своих банков-партнеров она должна работать с населением: реализуя на вторичном рынке ипотечные облигации, на эти деньги приобретать у банков ипотечные кредиты и затем предоставлять их населению.

Статьи по теме:

Понятие и место депозитов населения в ресурсной базе банка
До недавнего времени пассивным операциям не придавалось серьезного значения, они как бы являлись второстепенными по отношению к активным и не воспринимались банками как объект, требующий эффективного управления. В современных условиях экономическое мировоззрение изменилось и постепенно происходит п ...

Анализ деятельности страховых компаний в сфере недвижимости в Санкт-Петербурге за 2005 г
Страхование в сфере недвижимости – вид страховой деятельности, успех которого зависит от создания соответствующих правовых условий, – страхование сделок на рынке недвижимости. У немногих питерских СК, работающих в этом сегменте, продажи страховок выросли за год на 100-300%. Успех отчасти связан с п ...

Виды кредитных операций банков
Банковский кредит обладает определенными особенностями, отличными от иных видов кредита: · Во-первых, эти правоотношения характеризуются специальным субъектным составом: кредитором в данном случае выступает банк или иная кредитная организация, которая регулярно, профессионально на основании специал ...