Технологии ипотечного кредитования в РФ

Еще одним рычагом для движения ипотеки вперед считается принятие закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Основной тезис изменений по этому закону заключается в возможности осуществления нескольких видов операций с ипотечным покрытием эмитента: от его реализации с возмещением владельцам ипотечных ценных бумаг соответствующей части или всей стоимости до передачи этого ипотечного покрытия другому эмитенту с переэмиссией либо учреждением нового SPV - компании специального назначения - Special Purpose Vehicle (SPV), под этот выпуск. Пока не совсем ясно, кем, как и при каких условиях будет приниматься решение о том или ином действии в отношении ипотечного покрытия.

Федеральные законы, принятые в 2004 г. направлены, прежде всего, на стимулирование жилищного строительства и сокращение транзакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью. В частности, в Налоговый кодекс РФ в главу 21 « Налог на добавленную стоимость» приняты изменения, в соответствии с которыми операции по реализации земельных участков, жилых домов, жилых помещений и долей в них не признаются объектами налогообложения. Новым законом также предусмотрено увеличение имущественных налоговых вычетов до 1 000 000 000 рублей при продаже квартир, домов, садовых домиков, земельных участков и долей в них, которые находились в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Если указанное имущество находилось в собственности налогоплательщика три года и более имущественный, налоговый вычет предоставляется в полном размере. В случае приобретения недвижимого имущества налогоплательщики получают имущественный вычет в полной сумме, израсходованной на новое строительство либо приобретение жилья. В эту сумму, помимо стоимости самого жилья, входят расходы, произведенные налогоплательщиком в связи с погашением процентов по целевым кредитам и займам, полученных от кредитных и иных организаций Российской Федерации. Суммы процентов, уплачиваемых иностранным кредиторам, таким образом, исключены из имущественного налогового вычета. Помимо процентов кредитным организациям в имущественный вычет могут быть включены суммы, израсходованные на разработку проектно-сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и др. Указанные расходы включаются в сумме, не превышающей 1 000 000 000 рублей.

Гораздо более масштабная налоговая новация - введение единого налога на недвижимость. Планируется заменить действующие три налога (земельный, на имущество физических лиц и организаций) на два новых. А именно: на местный налог на недвижимость (с жилого фонда) и региональный (с нежилого фонда). При этом исчисляться они будут исходя из рыночной стоимости имущества, а не на основании инвентаризационной оценки, как сейчас.

Другая поправка в Налоговый кодекс касается снижения с 24% до 6% ставки налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и процентных доходов по краткосрочным (менее пяти лет) договорам ипотеки. За счет этих мер, как следует из документа, сократятся издержки инвесторов и банков на рефинансирование ипотечных кредитов, что в итоге понизит и ставки для заемщиков. Однако потенциальные инвесторы прохладно отнеслись к идее реформаторов: ипотечные бумаги появились на рынке недавно и занимают очень незначительную часть, поэтому снижение ставки налога на прибыль - скорее всего недостаточная мера для стимулирования этого рынка.

Правительство планирует заменить действующую систему оценки имущества граждан по системе БТИ на так называемую массовую оценку. Она будет в большей степени приближена к рыночной оценке имущества. Так, правительство намерено уйти от "двойных стандартов и двойной бухгалтерии" при налогообложении. Скорее всего, в первую очередь будет введен местный налог на жилье в размере от 0,1 до 0,3% рыночной стоимости имущества. Пока ставки не определены, но их предполагается сделать дифференцированными и применять механизмы налоговых вычетов. Это позволит перераспределить налоговую нагрузку со старого жилья или жилья с низкой стоимостью на собственников более дорогой недвижимости. По замыслу разработчиков пакета законопроектов, налог на недвижимость и доходы от продажи земельных участков должны обеспечить местные бюджеты средствами, которые муниципалитеты смогут направить на развитие инженерной инфраструктуры.

Статьи по теме:

Мировой опыт создания и функционирования кредитных бюро
Проблема снижения уровня банковских рисков всегда была сопутствующей составляющей в работе банков и в настоящее время приобретает все большую актуальность на фоне мирового финансового кризиса. Мировой опыт показывает, что решить проблемы морального и кредитного рисков можно только с помощью бюро кр ...

Анализ управления активами
Анализ управления активами и пассивами коммерческого банка будет проведен на основе консолидированной отчетности АО «АТФБанк». Для оценки финансового положения АО «АТФБанк» будут в дальнейшем использоваться данные баланса за 2007-2009 г. Базовым годом в расчётах будет являться 2007 год. Анализ дина ...

Проблема страхования ипотечных кредитов
При правильном определении целей и структуры общенациональная схема страхования кредитов на покрытие рисков неисполнения обязательств розничными заемщиками может внести значительный вклад в обеспечение финансовой посильности ипотечных кредитов. Хотя страхование кредитов не способно преодолеть трудн ...